L’obbligo del costruttore di consegnare la polizza assicurativa decennale a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, si applica soltanto in ipotesi di compravendita di immobile da costruire e non anche ai casi di ristrutturazione di immobile già realizzato.

È quanto ha precisato una recente sentenza della Corte d’Appello di L’Aquila (sentenza n. 648 del 5 maggio 2022), riguardante il caso di lavori di manutenzione straordinaria di un immobile danneggiato dal sisma.

Il riferimento è alla polizza disciplinata dall’art. 4 del D. Lgs. 122/2005, secondo cui il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà, a pena di nullità del contratto (che può essere fatta valere solo dall’acquirente), una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.

La polizza copre i danni derivanti:

• da rovina totale della costruzione;
• da rovina parziale della costruzione;
• da gravi difetti costruttivi delle opere;
• da vizio del suolo o per difetto della costruzione, manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione (da qui polizza “postuma”).

Secondo la Cassazione, “Il D. Lgs. n. 122 del 2005 si propone di assicurare protezione alla persona fisica che, in qualità di acquirente o promissaria acquirente, stipula contratti aventi ad oggetto immobili da costruire o in costruzione, e introduce nuovi strumenti di tutela in un settore ove è statisticamente elevato sia il rischio di abusi o di gravi inadempienze da parte chi aliena, sia il pericolo che per il costruttore sopravvenga una situazione di crisi, che comporti la sua sottoposizione ad esecuzione immobiliare o ad una procedura concorsuale […].

In base alla definizione fornita dal decreto legislativo, possono ritenersi immobili da costruire tutti quegli immobili che si trovano in uno stadio di costruzione che si colloca tra i seguenti due momenti temporali della fase progettuale – edificatoria: dal lato iniziale, dopo l’avvenuta richiesta del permesso di costruire o (ricorrendo le condizioni di cui al D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 22, comma 3, recante il testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) l’avvenuta presentazione della denuncia di inizio attività; dal lato finale, prima del completamento delle finiture e della conseguente richiesta del certificato di agibilità (il cui rilascio, ai sensi dell’art. 25 del citato testo unico, va domandato entro quindici giorni dall’ultimazione, appunto, dei lavori di finitura dell’intervento)” (cfr. Cass Civ, sez II, 10.3.2011 n. 5749).

Appare dunque evidente, come affermato dalla Corte d’Appello abruzzese, che l’ambito di operatività della citata norma è circoscritto all’ipotesi della compravendita di un immobile e non invece al caso della sua ristrutturazione.

Secondo i giudici, nel caso esaminato, “A supportare tale soluzione ermeneutica concorrono principalmente due solide argomentazioni in punto di diritto ovvero:

• Il chiaro tenore letterale dell’art. 4 D. lvo 122/05 circoscritto alla fattispecie della compravendita e quindi l’oggettiva impossibilità di un’interpretazione estensiva preclusa dall’art. 12 delle preleggi;
• La stessa scelta operata nel contratto di appalto ed in particolare all’art. 6 di non richiamare, nella parte in cui è fatto cenno alla polizza decennale postuma, la disciplina normativa sopra citata”.

È stata dunque rigettata l’eccezione di inadempimento sollevata dall’attore il quale aveva contestato che la ditta costruttrice, incaricata della ristrutturazione dell’immobile, non avesse consegnato la polizza decennale postuma di cui all’art. 4 D.Lgs. n. 122 del 2005.

Fonte: https://www.condominioweb.com/polizza-decennale-postuma-non-si-applica-alla-ristrutturazione-di-immobili.19360