Trovarsi a vivere in un condominio con un amministratore inadeguato, assente o scorretto è un’esperienza stressante e onerosa. La riforma del condominio dà all’assemblea ed anche ai singoli partecipanti al condominio una serie di strumenti per cambiare l’amministratore in modo rapido.

La modifica dell’amministratore è una procedura divenuta agevole.
Prima di tutto bisogna ricordare che un amministratore ha dei compiti ben precisi e un mandato temporaneo. L’incarico ha durata di un anno, va riconfermato ogni volta dall’assemblea con una specifica delibera, nella quale va indicato anche l’importo del suo compenso.
Non è previsto un rinnovo tacito dell’incarico per cui ogni condominio può liberamente decidere di sostituire il proprio amministratore.
Se invece lo volessimo sostituire e revocare l’incarico prima della fine dell’anno? Anche in quel caso, la modifica sarebbe possibile, andrebbero considerate due opzioni: la revoca con o senza “giusta causa”:
Nel primo caso (“con giusta causa”) non ci sono conseguenze e l’iniziativa può partire anche da un singolo condòmino (richiedi una nostra consulenza per conoscere le giuste cause).
Nel secondo caso (“senza giusta causa”) c’è la possibilità che l’amministratore richieda il compenso pattuito fino alla fine dell’anno e addirittura potrebbe richiedere un risarcimento dei danni.

In ogni istante in cui il rapporto di fiducia si esaurisce l’assemblea dei condomini con la maggioranza necessaria alla nomina può decretare la revoca del mandato e procedere alla nomina di un nuovo amministratore. In questo caso serve la maggioranza dei presenti in assemblea e almeno la metà dei millesimi del condominio art 1136, 2°comma. L’amministratore uscente a quel punto potrà/dovrà consegnare tutta la documentazione relativa alla gestione in corso e a quelle passate. Il nuovo amministratore provvederà a verificare la correttezza delle informazioni in suo possesso inviando l’estratto conto ai condomini e verificando i movimenti del conto corrente del condominio.

Per fare ciò bisogna convocare l’assemblea nella maniera corretta, per non permettere all’amministratore uscente di chiedere l’annullamento della revoca.
Chi può convocare l’assemblea?
L’assemblea straordinaria può essere convocata anche dai condòmini e non necessariamente dall’amministratore.
Secondo l’art 66 dell’attuazione del codice civile, i condomini in numero minimo di due e rappresentanti di almeno un sesto dei millesimi, possono richiedere di convocare un’assemblea straordinaria all’amministratore, il quale ha 10 giorni per dar seguito alla richiesta.
Se l’amministratore non si attiva entro tale scadenza i condomini interessati possono convocare l’assemblea autonomamente. E’ opportuno inviare la richiesta all’amministratore a mezzo di raccomandata A/R per avere prova di avvenuta comunicazione. A questo punto si può procedere alla convocazione.
Convocazione dell’assemblea
Sempre l’articolo 66 specifica le modalità, i tempi e i contenuti della convocazione. L’avviso deve pervenire a tutti gli aventi diritto tramite posta raccomandata, pec oppure per raccomandata a mano 5 giorni prima della data di prima convocazione.
La convocazione deve essere completa di ordine del giorno, luogo data e orario in cui si svolgerà la riunione, nominativo e firma dei convocanti. La lettera così formulata dovrà riportare entrambe le date stabilite con i relativi orari, in quanto le riunioni di condominio difficilmente si svolgono in prima convocazione, essendo necessari quorum più alti per deliberare. L’articolo stabilisce il diritto anche di un singolo condomino di chiedere la convocazione dell’assemblea in caso di presenza di gravi irregolarità. Qualora l’assemblea riconfermi l’amministratore nonostante la cattiva gestione ogni condomino può comunque far ricorso all’autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda avere rivalsa per le spese legali sostenute nei confronti del condominio, il quale a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore.

Nomina del nuovo amministratore

E’ sbagliato revocare il vecchio amministratore senza nominare nella stessa assemblea quello nuovo. Lo stesso Codice Civile chiarisce questo aspetto.
Il vecchio amministratore rimane nel pieno dei suoi poteri e doveri fino alla nomina del sostituto. Non è previsto un intervallo di tempo in cui le responsabilità e i poteri dell’amministrazione non siano in mano ad uno dei due. Nella stessa assemblea di revoca va nominato un nuovo amministratore.

Come si effettua la nomina?

Per la nuova nomina è necessaria la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentano almeno il 50% dei millesimi totali del condominio. Si tratta della stessa maggioranza necessaria per la revoca. Va inoltre precisato che una nuova nomina vale come revoca del precedente amministratore anche se la revoca non viene esplicitamente verbalizzata.
Passaggio delle consegne
Il nuovo amministratore avrà cura di contattare il vecchio per effettuare il “passaggio delle consegne” in cui verranno trasferiti i documenti riguardanti il condominio e la passata gestione.

Come scegliere il nuovo amministratore?

Scegliere bene il nuovo amministratore è una scelta importante per il futuro del condominio. Oltre alle solite ovvie considerazioni come “reperibilità, onestà e trasparenza” ecco quali sono, a mio parere, le 5 caratteristiche principali da richiedere per scegliere il nuovo amministratore:
Diffidare da chi presenta il preventivo senza avere fatto prima un sopralluogo nell’immobile.
Diffidare che chi chiede un compenso troppo basso, sarà molto probabile che richiederà percentuali ai fornitori.
Il preventivo deve descrivere nel dettaglio le attività svolte, i costi, le percentuali in caso di lavori di manutenzione straordinaria.
Verificare che l’amministratore utilizzi un sito web o un App. condominiale e che aggiorni costantemente le spese online in modo che ogni condòmino possa rapidamente verificare la situazione contabile
Valutare se utilizza e quali sono i suoi consulenti esperti del settore. La gestione condominiale è complessa e l’amministratore necessita dei suoi consulenti specialistici. Aggiungo che bisogna diffidare dagli amministratori che alla conclusione del mandato annuale, evitano di parlare in assemblea del loro operato e non chiedono se ci sono osservazioni e miglioramenti da proporre. L’assemblea deve esprimersi e scegliere di nominarlo anche per l’anno successivo, se un amministratore si confronta con l’assemblea vuol dire anche che ha interesse nel migliorare il suo servizio per renderti la vita condominiale migliore.

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