Il sottobalcone è quella parte del manufatto che, solitamente, serve da copertura per il balcone inferiore.
Quando si parla di sottobalcone si fa ai balconi aggettanti, poiché nel caso di balconi incassati si suole parlare di solaio interpiano.
Chiarito questo aspetto è utile comprendere chi debba essere considerato proprietario del sottobalcone.
È noto che secondo la Corte di Cassazione i balconi aggettanti «non sono necessari per l’esistenza o per l’uso, e non sono neppure destinati all’uso o al servizio dell’intero edificio: è evidente, cioè, che non sussiste una funzione comune dei balconi, i quali normalmente sono destinati al servizio soltanto dei piani o delle porzioni di piano, cui accedono» (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637).

Si precisa che devono, invece, essere considerati di proprietà comune le parti decorative della parte frontale e di quella inferiore del balcone aggettante in quanto incidenti sul decoro architettonico dell’edificio (cfr. tra le tante Cass. 14576/04 e da ultimo Cass. 10209/2015).

Avvertenza: le sentenze non parlano di proprietà comune della parte frontale e di quella inferiore ma degli elementi decorativi ivi presenti. Insomma se i rivestimenti incidono sul decoro è evidente che le parti strutturali restano di proprietà del titolare del balcone, chiaramente laddove tale distinzione sua materialmente effettuabile.

Un orientamento più recente, pare affermare, però, che il sottobalcone e la parte frontale sono sempre condominiali, cioè che queste strutture incidono comunque sul decoro e come tali vanno considerati beni comuni.

Riportiamo una sentenza resa nel 2018 dalla Corte di Cassazione, nella quale è affermato che «in materia di balconi aggettanti, i quali, non assolvendo ad alcuna funzione di sostegno/copertura, costituiscono un mero prolungamento della corrispondente unità immobiliare, si è precisato che occorre verificare se l’intervento manutentivo abbia interessato la struttura portante, di proprietà esclusiva dal titolare dell’appartamento, o il rivestimento che, se ha una funzione estetica, costituisce bene comune di tutti i condomini. Tra i summenzionati elementi decorativi, possono annoverarsi – alla luce delle vicende oggetto di precedenti di questa Corte appunto i frontalini (intendendo per tali la parte terminale della struttura armata del balcone semplicemente perché visibile guardando il balcone, a volte a filo, a volte sporgente dallo stesso), il rivestimento (in marmo o con intonaco) della fronte della soletta dell’aggetto, i cielini, le piantane, le fasce marcapiano, le aggiunte sovrapposte con malta cementizia, le balaustre, le viti in ottone, i piombi, le cimose, i basamenti, i pilastrini» (Cass. 2 marzo 2018 n. 5014).

E’ bene specificare che nel caso di un sottobalcone dipinto di bianco , dando anche per scontato che questa banale e ricorrente finitura sia rilevante ai fini del decoro, la sola spesa per la ritinteggiatura potrà essere posta in capo a tutti i condòmini, ma quelle necessarie per eventuali risanamenti strutturali graveranno sul loro esclusivo proprietario.
Nel caso di ristrutturazione dell’edificio e contestuale sistemazione dei balconi, quindi, la spesa per le parti decorative dovrà essere suddivisa tra tutti i partecipanti al condominio in ragione dei millesimi di proprietà, trattandosi di un costo dovuto per la conservazione delle parti comuni ai sensi dell’art. 1123 c.c. Chiaramente i condòmini possono assumere decisioni differenti in merito alla ripartizione delle spese se concorre il consenso di tutti quanti loro.

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